[쿠키뉴스] 안세진 기자 =오세훈 서울시장이 재건축 규제 중 하나로 꼽히는 ‘35층 룰’을 해제하겠다고 발표하면서 재건축업계는 물론 일반 시민들까지도 ‘35층’에 대한 관심이 뜨겁습니다. 이번 [알경]에서는 35층 규제는 언제부터 왜 시작됐고, 어떤 점이 논란인지 살펴봤습니다.

탄생 배경은?

‘35층 룰’은 초고층 건물이 일조권, 조망권 등을 독점하는 걸 막고 주변 자연경관과 조화를 이루게 하기 위해 만들어진 규칙입니다. 한 마디로 서울시의 경관은 높은 층고에 사는 특정 사람들만의 것이 아닌 모두의 것인 만큼 최소한의 조망 공공성을 가져야 한다는 취지죠.

배경에는 마구잡이식 ‘도심개발’이 있었습니다. 앞서 서울시는 1970~1980년 폭증하는 인구를 수용하기 위해 도시의 시가지를 확대하고 대규모 고층 개발을 허용했습니다. 이때 서울이 가지고 있는 산과 구릉지 등 지형이 훼손되고 한강으로 대표되는 수변 경관이 차단됐습니다. 또한 많은 역사적 장소가 사라지기도 했습니다. 

이후 뒤늦게나마 경관을 관리하는 방안이 논의되기 시작했습니다. 서울시는 2007년 처음 경관법을 제정했습니다. 경관법은 경관을 보호하기 위해 경관계획 및 조례를 세우고 경관위원회를 만들어 경관심의를 진행하는 것을 주된 골자로 합니다. 당시 서울시장은 이번에 다시 서울시장으로 뽑히게 된 오세훈 시장이었습니다.

이어 2013년 경관 자원을 보호하고 건물이 주변과 조화하는 것을 원칙으로 한 경관계획을 세웠습니다. 그리고 이듬해인 2014년 ‘2030서울플랜’으로 불리는 ‘서울도시기본계획’이 발표되면서 ‘35층 룰’이 나오게 됐습니다. 이때의 서울시장은 박원순 전 시장이었습니다. 해당 계획안에 ‘서울시 스카이라인 관리원칙’, ‘한강변 관리기본계획’ 등을 마련해 한강변에 위치한 주거용 건축물 층수를 35층 이하로 제한하게 됐습니다.

왜 35층일까?

그럼 왜 하필 ‘35층’일까요? 한강변 관리 기본계획에서 따르면 시가지 내에서도 표고(바다의 면 등 어떤 지점을 정해 수직으로 잰 일정한 지대의 높이)가 가장 낮은 편인 한강변에서 배후산 7부 능선이 조망되는 높이는 해발 45~90m수준입니다. 

표고 100미터 수준의 35층 높이 기준은 주요 산 조망경관을 모두가 향유할 수 있는 최소한의 기회를 보호하기 위한 주거지역 내 보편적 높이 기준으로 이해할 수 있습니다. 현재 35층이라는 높이는 100m가 넘는 높이로 남산 소월길과 낙산을 넘어서는 높이입니다.

풀어야 할까?

지금껏 35층 룰은 재건축의 대표적인 규제 중 하나로 꼽혀왔습니다. 재건축사업에서 층수를 높이는 것은 사업성이 높아지는 것을 의미합니다. 층수를 높여 분양물량을 많이 뽑아낼수록 건설사나 조합 측에서 얻는 수익이 더 커지게 되니까요. 최근 오세훈 서울시장이 35층 규제 폐지 등을 언급하면서 오래된 재건축 아파트들의 가격이 치솟고 있는 것도 바로 이런 이유에서입니다.

하지만 여기엔 약간의 오해가 있습니다. 모든 건축물에 무조건적으로 35층 규제가 적용되는 건 아니거든요. 도심·광역중심지 내 복합건물(용도지역 상업·준주거)의 경우 51층 이상도 올릴 수 있습니다. 또 도심지구의 경우 용도지역이 ‘일반주거’여도 제3종일반 복합건물은 50층 이하로 지을 수 있고요. 예컨대 송파구 잠실주공5단지의 경우 도심·광역중심지구에 속해 50층 재건축을 승인받은 바 있습니다

일각에선 35층 규제가 도시 경관을 해친다고도 하지만 이 역시도 오해의 소지가 있습니다. 현재 35층에 구체적인 높이(m) 규정은 따로 없는 만큼, 같은 높이여도 다양한 층고의 건축물을 지을 수가 있거든요. 아파트 한층 높이가 약 3m라고 치면 35층의 경우 100m 전후가 됩니다. 해당 조건 하에서는 다양한 건축이 가능하죠. 꼭 높이 지어야만 다양한 건축물이 나오는 건 아니니까요. 

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