전북 전주시가 최근 서부신시가지에 남은 옛 대한방직 전주공장 부지를 도시계획변경 협상대상지로 선정, 대규모 부동산 개발사업에 속도를 내고 있다. 전주 서부신시가지에 남은 금싸라기 땅으로 평가되는 옛 대한방직 전주공장 부지는 21만 6,464㎡ 규모의 폐공장 부지로, ㈜자광이 지난 2017년 1980억원에 해당 부지를 매입해 부동산 복합개발을 추진해왔다. 

부동산PF(Project Financing) 부실 파문으로 건설경기 침체에 금융권 신규 대출도 어려운 상황에서 옛 대한방직 전주공장 부지 개발 시행사 (주)자광이 과도한 부채를 떠안고 사업을 제대로 시행할 수 있을지 의문이 커지고 있다. 옛 대한방직 전주공장 부지 개발 사업의 문제점과 해법을 5부에 걸친 연속 칼럼으로 집중적으로 들여다본다.  

전북특별자치도 전주시에 ㈜자광이라는 시행사가 있다. ‘롯데’라는 기업의 부정적 이미지가 시민들에게 각인돼 롯데건설(주)은 롯데라는 이름으로 지역 개발사업에 선뜻 나서기 어렵다. 이런 이유로 롯데건설(주)을 대신하여 개발 전 지주작업(땅작업)을 해주는 회사가 ㈜자광이다.

㈜자광은 2017년 10월, 땅의 용도가 일반공업지역으로 개발이 불가능한 전주 서부신시가지 대한방직부지 약21만 6,464㎡ (6만 5천평)에 대해 토지주인 대한방직(주)과 1980억원에 자산양도양수계약을 맺었다.

부지 대금 1980억원의 10%인 198억원으로 계약금을 치렀으나, 시행사 법정 최저 자본금 3억원만 납입한 신생 페이퍼컴퍼니(자광)에게 6만5천평의 매매계약과 토지사용승낙(확인)서 등을 발행해 줄 허술한 회사는 없을 것이다.

롯데건설(주)은 ㈜자광이 1년 후 납입해야 할 전주 대한방직부지 매입 잔금 1782억원에 대해 지급보증을 섰다. 

이 과정을 들여다보면, ㈜자광은 먼저 롯데건설의 부지매입 잔금(1782억원) 보증에 더해, 롯데건설(주)의 지급보증으로 발행한 단기유동화회사채(ABSTB) 240억원, 특수관계사 2곳에서 빌린 50억원, 대출금 합 290억원으로 해당 부지 계약금 198억원을 마련했다. 

계약금을 납부하고 나머지 대출금으로 2018년 2월 전북일보사 유상증자에 참여해 액면가 약 5억원의 전북일보사 주식을 45억원에 매입했고, 전북일보사 사주가 운영 중인 우석대학교의 장수군 소재 학생수련원을 30억원에 매입했다.     

이후 ㈜자광은 2018년 10월 대한방직부지 매입 잔금(1782억원) 납부시기가 다가오자 ▲한국투자증권과 미래에셋증권 공동주관, 45곳 저축은행, 새마을금고 등 제2금융권회사 부동산 PF (브릿지론) 1450억원 ▲롯데건설(주) 보증 단기유동화기업어음(ABCP) 880억원 ▲특수관계사 4곳 대출 76억원 등을 통해 총 2407억원을 마련했다.

그러나 ㈜자광이 계획했던 전주 대한방직부지의 일반공업지역에서 상업지역으로 용도변경이 도시계획에 맞지 않다는 전주시의 거부로 인허가가 나지 않은 상태에서 몇 년이 흘렀다.

2023년 말 기준, ㈜자광의 대출(빚)은 ▲한국투자증권과 미래에셋증권 공동주관, 20여곳 저축은행, 캐피탈 등 제2금융권회사 부동산 PF (브릿지론) 2348억원▲롯데건설(주) 보증 단기유동화회사채(ABSTB) 1042억원, 롯데건설 직접 대출 178억원 ▲특수관계사 대출 117억원, 이자등 미지급금 60억원 등 부채만 총합 3744억원에 달한다. 

㈜자광 대한방직부지 매입대금 1980억원이 시간이 흘러 그 이자까지 시공사이자 실제 사업자인 롯데건설(주)의 보증, 대출 등으로 마련하다 보니 2023년 말 현재, 3744억원으로 불어난 셈이다. 

그런데 지금 상황에서 주목해야 할 내용이 있다. 아래 표는 ㈜자광이 롯데건설(주)의 보증으로 마련한 ABCP, ABSTB의 대출금리 현황이다.  

2017년부터 롯데건설(주)의 보증으로 마련한 ㈜자광의 ABCP와 ABSTB 대출 금리는 최저 연 2.15%로 2%대 금리를 유지했다. 그러나 2022년 강원도 레고랜드 사태 이후 연 6%대로 뛰더니 23년 12월 태영건설 워크아웃 신청 전(前,) 만기도래한 2023년 10월에는 롯데건설(주)의 보증에도 15.4%의 금리로 자금을 마련한 것이다.

금융시장에선 태영건설에 앞서 롯데건설(주)이 신뢰를 잃어버렸다는 의미이다.

                                                                                                              글. 전주시민회 이문옥 사무국장 기사모아보기